Отправная точка любого успеха — это желание.
Наполеон Хилл

Цены сдержанно отреагировали на ослабление рубля. Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2020 года

Цены сдержанно отреагировали на ослабление рубля. Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2020 года

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Мар 20 Фев 20

Индекс стоимости жилья, Р/м2 181 836 +0,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 508 -11,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 260 -13,3%

В начале марта случилось резкое ослабление рубля, что по традиции активизировало спрос на столичную недвижимость. В основном со стороны инвесторов и ипотечников - первые спешили вложить в квадратные метры стремительно обесценивающуюся валюту, вторых стимулировали опасения роста ипотечных ставок (см. «Обвал рубля немного взбодрил рынок»). Однако на этот раз ситуация на рынке очень далека от того, что творилось в конце 2014 г. – никаких очередей за квартирами, а цены за месяц прибавили только полпроцента.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась в рублях на 0,5% до 181 800 руб. в среднем. Даже в феврале темпы роста цен были выше – тогда метр подорожал на 0,7% в месячном выражении. А в ноябре 2014 г. на фоне девальвации национальной валюты цены на квартиры в Москве выросли сразу на 4,2%. То есть об ажиотаже в стиле предыдущего кризиса пока речи не идет.

Что касается долларовых цен на жилье, то из-за ослабления рубля за месяц они упали почти на 12% до $2 500 за «квадрат». Но в целом можно констатировать, что цены на московскую недвижимость окончательно «отвязались» от доллара. Даже в высокобюджетных сегментах. Если в периоды ослабления рубля и в 2014-м, и в 2008 гг., не говоря уже о 1998-м, дорогая недвижимость по темпам роста рублевых цен значительно опережала типовую в связи с тем, что владельцы высокобюджетного жилья пытались индексировать стоимость метра по доллару, то сейчас ничего подобного не наблюдается. Если индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в марте увеличился на 0,9%, то дорогого – только на 0,1%.

Вообще, ни один дорогой сегмент не показал в марте выраженного преимущества. Современный монолит-кирпич подорожал на 0,7%, что чуть выше рынка, но почти такую же динамику продемонстрировала современная панель (+0,6%). При этом в лидерах рынка по типам жилья оказались квартиры в типовых кирпичных домах и сталинках, прибавившие в цене 0,9%.

Похожая картина складывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. Дорогие многокомнатные квартиры подешевели на 0,3%, тогда как наиболее популярные форматы – однушки и двушки – за месяц подорожали на 0,6% и 0,7% соответственно. В топе рейтинга по географии – демократичный Северо-Восточный округ. Жилье в престижных Западном и Центральном округах подорожало сильнее, чем рынок в среднем, но Северо-Западный и Юго-Западный округа, застроенные дорогим бизнес-классом, по итогам месяца ушли в минус.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 156 281 +0,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 158 315 +0,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 171 830 +0,6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 168 819 0,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 198 359 +0,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 201 444 +0,7%

Все панельные и блочные дома 162 142 +0,6%
Все монолитные и кирпичные дома 189 541 +0,6%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20

Однокомнатные квартиры 178 892 +0,6%
Двухкомнатные квартиры 180 767 +0,7%
Трехкомнатные квартиры 173 800 +0,5%
Многокомнатные квартиры 185 592 -0,3%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20

Центральный округ 320 055 +1,2%
Северный округ 178 722 +1,2%
Северо-Восточный округ 161 268 +1,4%
Восточный округ 166 813 +0,8%
Юго-Восточный округ 151 717 0,0%
Южный округ 161 766 +0,8%
Юго-Западный округ 206 534 -0,2%
Западный округ 198 484 +1,3%
Северо-Западный округ 184 422 -0,2%
Все районы за МКАД 136 913 +0,2%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 302 139 +0,1%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 131 689 +0,9%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,29 -0,8%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Мар 20 Фев 20

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,6 %/мес. 0,0%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,9 б.деп. +0,1 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Рынок недвижимости пока достаточно сдержанно отреагировал на существенное ослабление рубля. Во всяком случае, если сравнивать нынешнюю ситуацию с предыдущими кризисами. Одна из причин относительного спокойствия – снижение доходов населения. Люди стали беднее, чем в 2014 г., и у них банально нет денег на ажиотажные покупки. Напомним, реальные располагаемые доходы населения по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как пять лет назад. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. И, конечно, нельзя не упомянуть коронавирус: страх заразить себя и близких, потерять доход из-за ухудшения экономической ситуации в результате пандемии, естественно, негативно влияет на уровень покупательской активности. А учитывая, что с 30 марта в столице вводится жесткий карантин с принудительной всеобщей самоизоляцией, эта активность может упасть почти до нуля.

В общем, все ждали «черных лебедей» в 2019 г., но кризис всегда приходит неожиданно – см. «Черные лебеди» все-таки прилетели».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

01.04.2020