Не говорите о том, что у вас нет времени. Времени у вас ровно столько же, сколько его было у Микеланджело, Леонардо да Винчи, Томаса Джефферсона и Альберта Эйнштейна.
Джексон Браун

Затишье перед бурей: лайфхаки для арендаторов и арендодателей, как переждать кризис

Затишье перед бурей: лайфхаки для арендаторов и арендодателей, как переждать кризис

Рынок аренды пока замер, но грядут сложные времена и для тех, кто сдает жилье, и для тех, кто снимает. Как пережить их с наименьшими потерями?

Падение рубля, борьба с распространением коронавируса (в том числе обязанность сидеть по домам), снижение доходов россиян и тревога за завтрашний день всерьез отразились на рынке аренды.

По данным аналитиков Циан, сегмент долгосрочной аренды первым на рынке — уже с середины марта — столкнулся со снижением спроса. Тогда на это повлияли опасения о росте процентов по ипотечным кредитам — те из арендаторов, которые раздумывали об ипотеке, предпочли ее оформить.

Но все стало еще хуже в конце марта — из-за режима самоизоляции. Только за последнюю неделю марта спрос снизился на 25% относительно аналогичного периода 2019 года, констатируют аналитики Циан.
Многие компании, оказавшись в сложном финансовом положении, начали сокращать сотрудников. Некоторые жители других регионов, которые работали и арендовали жилье в Москве, были вынуждены временно уехать из мегаполиса, чтобы пожить у родственников либо снять квартиру за более скромные суммы, чем в столице.

Ставки сделаны

Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина подчеркивает, что пока значительной корректировки арендных ставок не произошло. Стоимость аренды снизится ближе к лету — арендаторы, которые лишились стабильного дохода, еще имеют право жить в квартире за счет депозита. Но уже в мае-июне им придется искать более доступные варианты, что повлияет на снижение средней ставки аренды в городе.

ЭКСПЕРТ ОТМЕЧАЕТ, ЧТО ЭТО ОКАЖЕТСЯ НА РУКУ АРЕНДАТОРАМ, У КОТОРЫХ СОХРАНИЛСЯ ПРЕЖНИЙ УРОВЕНЬ ЗАРПЛАТЫ: ОНИ ПОЛУЧАТ ШАНС СМЕНИТЬ РАЙОН НА БОЛЕЕ ПРЕСТИЖНЫЙ ФАКТИЧЕСКИ БЕЗ ДОПЛАТЫ.

С тем, что число запросов на аренду сократилось, но средние ставки аренды жилья в Москве еще не сильно изменились, согласна и заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

«Количество заявок на подбор квартир с начала апреля снизилось на 20%, но о массовом оттоке речи нет. Многие арендодатели взяли паузу на период самоизоляции, отложив показы и встречи с потенциальными арендаторами», — уточняет эксперт.

Как удержать арендатора, если он потерял работу?

Несмотря на затишье, арендодатели встревожены не на шутку — у них для этого есть все основания. Что делать, чтобы не остаться с пустующей квартирой? Есть ли какие-то лайфхаки на случай, если жильцы пакуют чемоданы? Циан.Журнал выяснил, какие существуют варианты.

- Скидка здесь и сейчас

Рантье Анна, сдающая в Москве три квартиры, первую половину апреля безуспешно искала клиентов для двух своих объектов: жильцы съехали, а найти новых оказалось на порядок сложнее, чем раньше.

«Я сдаю трехкомнатную квартиру двум иногородним — партнерам по бизнесу. Они собрались съехать, так как полноценно работать в условиях тотального карантина нереально. Тем не менее из нескольких апрельских разговоров стало понятно, что они и останутся, если я уступлю по цене».

Анна попробовала сдать квартиру кому-то еще и даже организовала пару просмотров — она признается, что это было тем еще экзерсисом: нынешние жильцы на момент визитов потенциальных претендентов находились в квартире и, разумеется, и не думали подготовить ее. Естественно, просмотры успехом не увенчались.

«Параллельно жильцы просили меня скинуть им 40%, и — что делать! — была вынуждена согласиться. В ход они пустили все: и угрозы съехать на другую квартиру, которую они уже якобы подобрали, и мольбы войти в положение. В положение-то я вошла, но в итоге сама осталась со смешным доходом, а ведь мне тоже надо как-то жить».
Анна, рантье

Еще одна из трех квартир Анны пока пустует. Потенциальных клиентов не пригласишь: в городе введена пропускная система.

«Видеопросмотры устраивают далеко не всех, поэтому, видимо, придется вообще взять тайм-аут до окончания майских праздников — мне кажется, режим самоизоляции будет действовать до тех пор. При этом я сделала скидку почти 60%: сдавала за 70 тыс. рублей, а теперь предлагаю за 40 тыс. — хоть звонки пошли», — сокрушается хозяйка.

- Живете сейчас — платите потом

Ирина живет в четырехкомнатной квартире и сдает одну из комнат девушке, работающей администратором в спортивном клубе. Точнее, работавшей: свою должность она потеряла — издержки кризиса.

«Естественно, раз у нее нет работы, то и платить за аренду ей не под силу. В итоге мы договорились, что она будет жить у меня в долг или платить столько, сколько потянет, а как только выйдет на работу, начнет этот долг постепенно возвращать — мы его распределим на несколько месяцев, чтобы выплачивать было не так тяжело», — рассказывает собеседница Циан.Журнала.

- Скидка задним числом

У Игоря квартиру снимает массажистка — у нее с заработком тоже все непросто. «Москвичей обязали сидеть по домам, в итоге моя арендатор осталась без дохода — на массаж к ней никто не ходит. Пока мы сошлись на том, что она будет оплачивать только коммуналку, а долг за проживание вернет позже — когда работа возобновится и клиенты вернутся. Если период безработицы затянется, мы пересмотрим размер арендной платы — в итоге долг станет меньше».

ИГОРЬ ПРИЗНАЕТСЯ, ЧТО МОРАЛЬНО ГОТОВ К ТОРГУ. ПО ЕГО СЛОВАМ, ВНУТРЕННЕ ОН ПОЧТИ СОГЛАСИЛСЯ НА СКИДКУ 30% (ЗНАЛА БЫ ЕГО КЛИЕНТКА!), НО В САМОМ ТЯЖЕЛОМ СЛУЧАЕ СОГЛАСИТСЯ И НА 50% — УЖ ЛУЧШЕ ТАК, ЧЕМ ОСТАТЬСЯ СОВСЕМ НЕ С ЧЕМ.

- Бонус для постоянных клиентов

Александр сдает скромную «двушку», четверть доходов от которой уходит на оплату коммунальных счетов — делать скидку и снижать цену в его случае практически некуда.

«Выручают (надеюсь, что выручают!) хорошие отношения и моя готовность быстро помочь в решении проблем, в том числе и не относящихся напрямую к квартире. Недавно я организовал парковочное место рядом с домом, а раньше брал кота жильцов на передержку — те уезжали к себе на родину и не могли взять его с собой».
Александр, рантье

Такие бонусы, признает Александр, предоставить в одночасье не получится: все-таки отношения выстраиваются в течение относительно долгого времени и не всегда доступны при посуточной аренде.

Тем не менее какие-то поступки со стороны хозяев замотивируют жильцов остаться, даже если нет шансов снизить цену: например, если арендодатель приобретет онлайн новый диван или выполнит другую просьбу (если это удастся сделать с помощью интернета).

- Оплата ЖКУ

Денис сдает однокомнатную квартиру семейной паре с малышом: она пока еще в отпуске по уходу за ребенком, а он преподает йогу. Естественно, сейчас количество уроков в офлайне снизилось до нуля — главе семьи пришлось перейти на преподавание по скайпу.

«Такие уроки не позволяют инструктору скорректировать выполняемые учеником асаны и упражнения, поэтому урок (да простят меня адепты такого вида преподавания) нельзя считать полноценным: неудивительно, что и цена на него меньше, чем при занятии в зале. Семейный доход существенно сократился, поэтому встал вопрос об оплате аренды».

Договорились, что ЖКУ Денис возьмет на себя. Это немало (особенно, если учесть, что теперь семья вынуждена безвылазно сидеть дома и потребляет больше ресурсов, чем обычно). Тем не менее благодаря такому компромиссу обе стороны удержатся на плаву.

- Снижение планки

Жильцы сдаваемых Ларисой апартаментов приносят много хлопот. Но в условиях кризиса Лариса предпочла закрыть на это глаза.

«Мои арендаторы — восточная семья с двумя детьми. Соседка жалуется, что семейство шумное, дети бегают по потолкам, и делают это с раннего утра. Раньше я регулярно просила мать семейства утихомирить малышей и вообще старалась не выделяться в нашем доме. Теперь мне пришлось сменить тон: больше не пилю своих жильцов — лишь бы были довольны и не съехали».
Лариса, рантье

Лариса рассказывает, что раньше приходилось ругаться и из-за раскрашенных детьми обоев, и из-за сломанной двери шкафа. Теперь портить отношения с жильцами и критиковать их за неподобающее поведение она перестала: боится, что дороже выйдет.

РЕЗЮМЕ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

- Берегите отношения с жильцами — они вам еще пригодятся!

- Будьте готовы на уступки: к сожалению, без них сейчас никуда, а поговорка про синицу в руках актуальна как никогда.

- Развивайте гибкость: скорее всего, это будут не первые тяжелые переговоры с арендаторами — вам очень понадобится искренняя готовность сообща искать решения, которые станут спасительными и для вас, и для ваших жильцов.

А что делать арендаторам?

Для арендаторов тоже наступают тяжелые времена, но даже из самых непростых ситуаций есть выход. По статистике заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, по уже заключенным договорам найма собственники готовы предоставить скидку своим квартирантам: самый популярный дисконт — от 10 до 20%.

По словам главного эксперта Аналитического центра Циан Виктории Кирюхиной, вести переговоры с арендодателем о снижения арендной ставки стоит только при наличии инструмента торга — альтернативных и более дешевых вариантов.

ЭКСПЕРТ КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ СОВЕТУЕТ ГНАТЬСЯ ЗА ДЕШЕВИЗНОЙ: СОБСТВЕННИКИ ТАКИХ ОБЪЕКТОВ БОЛЬШЕ ДРУГИХ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В СМЕНЕ АРЕНДАТОРЫ ВМЕСТЕ С РОСТОМ СТАВОК.

Виктория Кирюхина рекомендует детально прописывать пункты договора, которые касаются условий расторжения аренды — именно сейчас это особенно актуально. Еще один прием — заплатить за аренду на несколько месяцев вперед: так вы не только фиксируете цену, но и в целом докажете свою платежеспособность.

Замечательный сосед

Такой вариант подойдет не всем. О нем рассказала Вероника, уже несколько лет снимающая квартиру вместе с двумя соседками.

«Моя история некризисная, но все равно актуальная. Я скульптор, живу в огромном лофте: нужна мастерская. Самостоятельно такую площадь (помимо моей мастерской здесь есть кухня и три комнаты) я бы не осилила, поэтому вместе с хозяином мы нашли еще двух девушек. Мы делим с ними оплату на троих и прекрасно себя чувствуем».
Вероника, скульптор

Виктория Кирюхина считает, что это вполне рабочий способ — договориться о подселении еще одного человека в квартиру. «В студенчестве многие так снимали квартиру — почему бы не вернуться к такому варианту, пусть и временно, ради снижения ставки аренды в два-три раза на человека?» — предлагает она.

Наконец, не паникуйте и не собирайте сразу вещи, если не можете продолжать платить аренду. Если вы уже доказали свою благонадежность, с большой долей вероятности арендодатель пойдет вам навстречу и даже снизит платежи — ему это выгоднее, чем простой квартиры и поиск нового нанимателя, который грозит затянуться на неопределенный срок из-за режима самоизоляции.

ЧТО СЛЕДУЕТ ПОМНИТЬ АРЕНДАТОРАМ?

- Сохраняйте с хозяевами хорошие отношения, не провоцируйте конфликтов и старайтесь избегать неловких ситуаций — не время для провокаций и потакания всем желаниям без разбора.

- Если у вас настал персональный кризис со всеми вытекающими, честно сообщите об этом владельцу жилья. Не надо лукавить и обещать все выплатить буквально послезавтра, зная, что денег все равно не будет.

- Просите скидку, если тяжело, предлагайте разные варианты. Напомним: можно жить в долг (выплатите все постепенно, как только вновь появится доход), договориться о скидке (50% — перебор, но 15% — вполне реально), попросить помочь с коммуналкой (если раньше вы оплачивали ее самостоятельно) или согласиться на подселение (этот вариант — для самых отчаянных).

В любом случае, не унывайте: эксперты уверены, что жизнь после окончания самоизоляции войдет в русло, хоть и будет немного иной. Наберитесь сил, чтобы добраться до этого момента, сохранив энтузиазм и готовность работать. Всё будет хорошо!

16.04.2020